Понедельник, 3 Июня 2013 г. 16:04
Заместитель начальника департамента строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска ИВАН ШМИДТ представил корреспонденту «КС» КСЕНИИ ЧЕРНЫХ свою точку зрения относительно получения техусловий в режиме «одного окна». Несмотря на всю необходимость учреждения этого органа, когда именно это случится, остается неизвестным. Более подробно Иван Шмидт рассказал о механизме взаимодействия с застройщиками при развитии застроенных территорий и достройке замороженных объектов. Кстати, в Новосибирске в этом году впервые будет проводиться конкурс на определение застройщика, который и завершит строительство проблемных домов.
— Как вы оцениваете перспективу выдачи технических условий в режиме «одного окна»? Не все участники строительного рынка воспринимают данную перспективу положительно.
— Данная система относится к одной из наиболее известных в мире ориентированных на сервис управленческих схем, являющейся частью административной реформы органов исполнительной власти. Однако на сегодняшний день в системе взаимодействия органов местного самоуправления и представителей профессионального сообщества участников строительной отрасли в городе Новосибирске существует достаточное множество механизмов взаимодействия, которые, к слову, продемонстрировали свою жизнеспособность и эффективность. Налажен четкий механизм получения технических условий и согласований застройщиком не только в сетевых организациях, но в структурных подразделениях мэрии. Этот процесс находится под нашим постоянным контролем, и в случае необходимости происходят корректировка и оптимизация, спорных вопросов. Благодаря этим взаимосвязям строительный комплекс города Новосибирска демонстрирует достаточно высокие темпы развития и в последнее время стабильно занимает высокие места во всевозможных рейтингах. Получается, что процесс введения системы выдачи технических условий в режиме «одного окна» имеет как свои положительные моменты, так и очевидные минусы, следовательно, к этому процессу необходимо подойти со всей ответственностью и осторожностью. Необходимо максимально просчитать все возможные риски, чтобы это не оказало разрушительного действия на уже сформированную и эффективно работающую систему взаимоотношений между представителями строительного комплекса города Новосибирска и органами местного самоуправления. Этот процесс может занять достаточно длительный промежуток времени, который неизбежно будет сопровождаться всевозможными проблемными моментами на пути налаживания взаимосвязей. К слову, система электронного документооборота также выявила различного рода недостатки и недоработки. Только постепенная и тщательная корректировка механизма взаимоотношений, а не резкий переход необходим для решения данной задачи.
— Насколько городская администрация готова к тому, чтобы открыть это самое окно?
— Это достаточно тяжелый процесс, потому что на данный момент часто складывается такая ситуация, что законодательство быстрее меняется, нежели человек начинает оформлять документацию. Органам власти проще ориентироваться в оформлении документации в условиях изменения законодательной базы. Я считаю, что на данный момент обозначать временные рамки внедрения инициативы рано. Но, конечно же, чем раньше это произойдет, тем лучше.
— На последнем президиуме мэрии генеральный директор ОАО «РЭС» Сергей Ильичев отметил, что возникают проблемы с получением согласований на осуществление мероприятий инвестпрограммы не только с представителями жилищных организаций, но и с профильными департаментами. По каким причинам возникают подобные трудности?
— На президиуме директором ОАО «РЭС» вопрос был поставлен немножко по-другому и связан с реализацией инвестпрограммы. Так как та программа, которая в данный момент реализуется ОАО «РЭС» требует вложения достаточно серьезных средств, понятно, что необходимо и оформление или выделение новых земельных участков под объекты инженерной инфраструктуры. К сожалению, в исключительных случаях существуют ограничения в части землепользования, связанные с федеральными землями, санитарно-защитными, водоохранными зонами, и т. п. Но, уверяю, каждый раз работа ведется совместно со всеми структурными подразделениями департаментом земельных и имущественных отношений, департаментом строительства и архитектуры, районами города и сетевыми организациями, и эта работа приносит результаты. Гораздо сложнее договориться с собственниками многоквартирных жилых домов, ведь только на общем собрании они могут принять решение по прохождению, например, кабельной линии или трубопровода через земельный участок, находящийся в общедолевой собственности граждан.
— Расскажите, пожалуйста, поподробнее о механизме взаимодействия с застройщиками при развитии застроенных территорий.
— Один из путей развития жилых территорий города — увеличение доли реконструкции и строительства на территориях, занятых ветхим и аварийным жилым фондом, — развитие застроенных территорий. Резервы свободных территорий в центре города фактически исчерпаны. Но при этом существует ряд перспективных площадок, не только имеющих высокую градостроительную ценность, но и представляющих интерес для потенциальных застройщиков. Однако их развитие сдерживается балластом в виде большего количества ветхого и аварийного жилья, расположенного на этих территориях. В период с 2004 года по 2012 год мэрией Новосибирска за счет привлечения бюджетных средств всех уровней расселен 261 ветхий и аварийный дом. На данный момент в городе остается еще порядка 1500 аналогичных домов — продолжают эксплуатироваться брусчатые, шлакоблочные и каркасно-засыпные строения постройки 1930–1950 годов. Понятно, что эта проблема не может решаться только за счет бюджетных средств. Поэтому для того, чтобы ускорить процесс расселения такого жилья, и для развития застроенных территорий в городе необходимо привлечение частного инвестиционного капитала. В конце 2006 года в Градостроительном кодексе появилась новая форма освоения территории и предоставления земельных участков. Таким образом, некая территория с расположенными на ней ветхими и аварийными домами, которые могут входить как в федеральную, региональную, так и в муниципальную программу по расселению, после проведения аукциона предоставляется застройщику. При этом заключается договор не об аренде участка, а о развитии застроенной территории. И по условиям этого договора участник строительного рынка берет на себя обязательства по высвобождению участка от объектов ветхой недвижимости и расселению ветхих и аварийных домов. И только после выполнения этих условий земля предоставляется застройщику бесплатно в собственность. После чего он может на нем построить объекты, которые не будут противоречить установленному градостроительному регламенту. В 2012 году принята целевая ведомственная программа «Участие мэрии города Новосибирска в развитии застроенных территорий на 2012–2015 годы». Она представляет собой комплекс взаимосвязанных мероприятий, направленных на ликвидацию аварийного жилищного фонда и привлечение строительных компаний к освоению территорий, занимаемых ветхими и аварийными домами, имеющими низкую инвестиционную привлекательность.
— От каких факторов зависит доля участия мэрии в расселении и сносе ветхого и аварийного жилья?
— Есть площадки, которые изначально рентабельны для развития — это зависит и от географии, и от количества расположенных на территории домов. В этом случае участие муниципалитета нулевое или минимальное. Но площадок при их низкой инвестиционной привлекательности со 100% обязательств застройщиков по расселению также существовать не должно. Поэтому в каждом случае экономисты рассчитывают, каково в процентном соотношении должно быть участие городской администрации, чтобы площадка стала интересна застройщикам. В каждом случае мы встречаемся с инвесторами, обсуждаем «подводные камни». Не каждый застройщик способен выйти на комплексное развитие территории большой площади. Мэрия должна выполнить встречные обязательства, на которые в бюджете заложен определенный объем средств. Приходится сочетать все эти факторы, чтобы и для застройщика условия были заведомо выполнимыми, и чтобы площадка не «заморозилась» на многие годы. Поэтому сейчас рассматриваются предложения внесения изменений в законодательство в части возможности поэтапного освоения. Благодаря заключенным договорам в рамках развития застроенных территорий власти города взяли на себя в этом году довольно серьезные обязательства по расселению 83 домов. Из них 51 дом расселят в рамках реализации целевых программ, 32 — в рамках развития застроенных территорий, 26 из которых будут расселены за счет застройщиков и шесть — за средства бюджета. Отмечу, что в бюджетах города и области в 2013 году предусмотрено по 500 млн рублей. А всего трехлетний объем финансирования программы сноса бюджетами всех уровней вкупе с инвесторами составит 5,2–5,5 млрд рублей.
— Как вы считаете, жильцы должны финансово участвовать в процедуре расселения?
— По моему мнению, не должны. Городские власти, получив этот фонд как непрофильный от разных структур, взяли на себя ответственность по решению вопросов расселения граждан и улучшению жилищных условий. Это задача муниципалитета, региональных и федеральных властей. Тем более в данном случае считаю, что эти суммы для жителей неподъемные.
— Какие наиболее перспективные участки на развитие застроенных территорий будут в ближайшее время выставлены на торги?
— По моему мнению, благодаря принятой программе по развитию застроенных территорий и постоянному диалогу мэрии с застройщиками по этому вопросу, интерес строителей к застроенным территориям заметно вырос. Согласно статистике на территории Новосибирска уже действует 12 договоров по развитию застроенных территорий. В прошлом году прошли торги по девяти участкам и три в этом. В результате 12 участков получили инвесторов. Это площадки в Дзержинском районе на улицах Гоголя и Королева, в Калининском на улице Олеко Дундича. Четыре площадки в Ленинском районе по улицам Петропавловская, Плахотного, Серафимовича и Римского-Корсакова. Также будут вестись работы на участках, расположенных на улицах Якушева, Сакко и Ванцетти Октябрьского района и на Тюменской и Оловозаводской в Кировском районе. Пройдут работы по улицам Марии Ульяновой, Физкультурной в Первомайском районе и улице Енисейской Железнодорожного района. В департаменте земельных и имущественных отношений завершается работа еще над четырьмя площадками, которые уже в ближайшее время будут выставлены на аукцион. И еще 13 участков находятся в рабочей стадии. На данный момент собираются технические условия, собираются исходные данные по смежным подразделениям. К наиболее привлекательным отнесу площадки по ул. Титова–Серафимовича — 1,19 га, затем участок, ограниченный ул. Степной и Серафимовича, площадью 0,84 га и между ул. Гоголя и Карамзина — 0,51 га.
— Сколько осталось свободных площадок под комплексное освоение?
— Бесспорно, для такого развивающегося мегаполиса, как Новосибирск, перспективным направлением является комплексное жилищное строительство. Если говорить о потенциале и перспективах освоения городских территорий, то в Новосибирске есть «земельный» резерв площадью порядка 300 га. Свободные территории для комплексного освоения находятся на Ключ-Камышенском плато, Южно-Чемском и Ерестинском, то есть на месте городского аэропорта, также продолжается застройка жилмассивов Родники и Плющихинский. Предполагаемый ввод жилья по всем территориям может составлять почти 5 млн квадратных метров. Учитывая нынешние темпы строительства и сроки инженерной подготовки территорий, застройка на данных участках может осуществляться в течение 5–7 лет. Но развитие комплексных территорий — отдельная тема, требующая серьезных затрат муниципалитета на транспортную и инженерную инфраструктуру, в связи с чем необходимо участие крупных строительных компаний в подготовке площадей.
— Как скажется на градостроительной политике развитие агломерации Новосибирска?
— Так как Новосибирск в плане освоения комплексных площадок практически себя исчерпал, поэтому вектор развития будет направлен в сторону освоения областных земель. Мы уже провели несколько встреч с разработчиками проекта агломерации, чтобы адаптировать их предложения и за основу все-таки взять генеральный план города Новосибирска. Таким образом, Новосибирск получит очевидное развитие в сторону области, так как для продолжения как комплексного, так и индивидуального строительства нам необходима территория.
— Каким образом муниципалитет отслеживает качество строительных работ?
— В первую очередь контроль за качеством строящегося жилья ведет застройщик либо заказчик и подрядчик, а также инвестор, если это прописано в условиях договора. Большинство крупных компаний имеют отдельную структуру, которая отвечает за качество возводимого жилья и передачу его инвесторам. Уверяю, что внутренний надзор ведется достаточно строго, так как застройщики заинтересованы в сохранении доброго имени предприятия. Кроме того, существует авторский надзор, который регламентирует соответствие внешнего вида дома проекту. На этапе подготовки объекта жилищного строительства к вводу в эксплуатацию, основные контрольные функции исполняются специалистами архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска. Инспекторами ведется контроль соответствия всех заявленных в проекте параметров объекта жилищного строительства и выполнения всех необходимых работ по строительству объекта. Кроме того, оценивается соответствие всех мероприятий по строительству здания утвержденным на законодательном уровне строительным нормам и правилам. Также до 1 января 2010 года все виды работ, оказывающих влияние на безопасность объектов капитального строительства, могли осуществлять организации, которые имели строительную лицензию или свидетельство о допуске. Отныне же строительные организации вправе осуществлять такие работы только после вступления в саморегулируемую организацию и получения свидетельства о допуске. Одна из целей создания СРО в строительстве — формирование эффективного механизма ответственности участников строительной деятельности, что также позволяет реализовывать исполнение контрольной функции по отношению к качеству возводимого жилья. Также контролируется выполнение всех технических условий. Непосредственно департаментом строительства и архитектуры проводятся регулярные встречи с застройщиками. Несколько раз в год проводятся плановые объезды строительных площадок, к тому же оцениваем качество выполненных работ, состояние строительной площадки и прилегающих территорий. В целом можно утверждать, что контроль за качеством возводимого на территории Новосибирска жилья осуществляется посредством проведения целого комплекса мероприятий, проводимых на достаточно высоком уровне. После прохождения всех процедур принимается решение о разрешении ввода в эксплуатацию объекта жилищного строительства.
— Иван Иванович, расскажите, пожалуйста, об участии муниципалитета в достройке «замороженных» объектов.
— Еще в октябре 2012 года президентом РФ Владимиром Путиным был утвержден перечень поручений по вопросам защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве. Во исполнение этого поручения министерством строительства и ЖКХ Новосибирской области при участии мэрии города Новосибирска разработаны алгоритмы действий по завершению строительства «проблемных» объектов. Правда, до настоящего времени правительством РФ так и не утверждены критерии отнесения граждан к числу пострадавших и источники финансирования не определены. Руководствуемся до сих пор положениями ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 года. В частности, в мэрии рассматриваются все обращения граждан и участникам долевого строительства оказывается содействие в рамках действующего законодательства в решении проблем достройки домов. Во-первых, оказывается помощь в проведении общих собраний участников долевого строительства и создании из числа инвесторов инициативных групп, ТСЖ и ЖСК. Затем по мере необходимости проводится работа с МУП «Горводоканал», ОАО «РЭС» и ОАО «Новосибирскгортеплоэнерго» по оптимизации техусловий. Проводятся совещания с участием представителей государственных служб, органов мэрии, ресурсоснабжающих организаций, застройщиков и инвесторов по рассмотрению вопросов возобновления строительства объектов. Также на этих заседаниях рассматриваются и вопросы по реструктуризации заложенности по оплате за технологическое присоединение объектов к инженерным сетям и аренду земельных участков. Осуществляется правовая поддержка инвесторов-дольщиков по вопросам оформления права собственности на долю в объекте незавершенного строительства. И проводятся мероприятия по выходу из кризисной ситуации в рамках гражданско-правовых отношений между инвесторами и застройщиками. В результате проведенной работы в 2012 году введены в эксплуатацию восемь «замороженных» объектов, что позволило решить жилищные проблемы 294 дольщиков и ввести в эксплуатацию 71 тыс. кв. м жилья. В текущем году ожидается ввод семи «проблемных» домов на ул. Танкистов, 4, Пархоменко, 104, Алтайской, 12, Клинической, 1, Петухова, 6/5, Титова, 29/1 и Связистов, 147. Также планируется и предоставление квартир инвесторам КТ «Социальная инициатива и К». И возможен ввод еще четырех «замороженных» объектов по ул. Титова, 200, Военной, 9/2, Д. Давыдова, 1 и Некрасова, 63/1. По данным на 23.04.2013, по 21 «проблемным» жилым домам 82 дольщика признаны пострадавшими от действий застройщиков, что позволило снизить расчет арендной платы по земельным участкам. Также постановлением мэрии города от 23 января 2013 года создана комиссия по определению юридического лица, обязующегося осуществить разрешение ситуации, связанной с неисполнением застройщикам своих обязательств о передаче жилых помещений гражданам, вложившим денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Новосибирска. Иными словами, мы берем конкретный жилой дом, утверждаем реестр требований, который выражается некой суммой эквивалентной сумме достройки объекта, организуются ЖСК, и мы проводим конкурсные процедуры и определяем победителя среди застройщиков. Этой строительной компании мы предоставляем земельный участок в собственность для строительства объекта или объектов в соответствии с градостроительным регламентом. Сейчас подготовлена документация на два подобных объекта, и до конца мая, думаю, мы объявим уже первый подобный конкурс.
— Насколько перспективно нововведение об обязательстве застройщиков сдавать жилье «под ключ»?
— Я отношусь к данному нововведению положительно. Правда, сама процедура приемки квартиры с отделкой — процесс более трудоемкий, так как данная квартира должна быть полностью готова к заселению. Понятно, что застройщику выгоднее все сделать и продать жилье полностью готовым, тем более что появился сегмент покупателей, которые желают въехать моментально. Также имеется и категория покупателей из числа работодателей, которые приобретают жилье для своих сотрудников, и они также заинтересованы в скором заселении своих работников. Тем не менее найдутся и такие покупатели, которые не пожелают въезжать в квартиру с типовой отделкой, что должно обсуждаться на стадии заключения договора. С другой стороны, возможно, эта мера повлечет за собой появление промежуточных структур, которые будут осуществлять индивидуальные заказы на отделку жилья. Но при этом застройщику необходимо иметь достаточно серьезную собственную ресурсную базу для выполнения всех отделочных работ в полном объеме. Не стоит забывать, что не все объекты будут сдаваться «под ключ», а также через ДДУ, все зависит от инвестора. Кроме того, существуют риски увеличения стоимости квадратного метра в результате затрат на отделочные работы. Несомненно, хорошо то, что это нововведение нашло свое применение в развитии строительной отрасли и направлено на повышение качества жилья, но оценку мы сможем дать только по итогам его реализации и по результатам должны будем предпринять комплекс мер, направленных на устранение всех негативных явлений, возникших в процессе действия этого нововведения.
— При подведении итогов строительной отрасли Владимир Городецкий отметил, что открытым остается вопрос с предоставлением земельных участков горожанам под индивидуальное строительство. Как решается этот вопрос?
— Действующим федеральным законодательством предоставление земельных участков для индивидуального строительства предусмотрено исключительно на торгах, кроме лиц, для которых установлены федеральные льготы. Информация о формировании земельных участков и проведении аукционов содержится на официальном сайте мэрии. Кроме того, статьей 15 Закона Новосибирской области от 14.04.2003 № 108 «Об использовании земель на территории Новосибирской области» определены категории граждан, имеющих право на бесплатное однократное предоставление в собственность земельных участков для индивидуального жилищного строительства. Рассмотрение заявлений граждан, имеющих льготы на приобретение земельного участка для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), осуществляется в порядке очередности поступления заявлений, наличия права на внеочередное предоставление земельного участка. В данный момент сформированные в порядке реализации статьи 30 Земельного кодекса земельные участки для ИЖС практически отсутствуют. Отсутствие обусловлено Генпланом города, Правилами землепользования и застройки города Новосибирска, утвержденными решением Совета депутатов города. И поскольку резервной территории под ИЖС осталось очень мало, с администрацией Новосибирской области ведется совместная проработка вопроса о ее размещении в пригородной зоне. Формируются земельные участки, возможные для предоставления под ИЖС. На сегодняшний день граждане вправе обратиться о предоставлении земельного участка в любое из перечисленных муниципальных образований: Новолуговской, Кудряшовский, Барышевский или Криводановский сельсоветы.
— Градостроительная политика. К какому облику город стремится? Какие решения и новшества ожидают новосибирцев?
— Основной функцией муниципалитета является формирование сбалансированной градостроительной политики посредством четкого и выверенного управления процессом развития территорий города. Основным элементом реализации указанной функции является подготовка комплексной градостроительной документации, которая позволит в будущем четко определить все стратегические резервы территорий города, повысить уровень транспарентности процессов управления городскими территориями, инвестиционной привлекательности территорий города, а также позволит эффективно управлять балансом территориального развития города.
Мэрией города Новосибирска разработаны и утверждены на законодательном уровне важнейшие стратегические документы, определяющие направление развития города, в области градостроительства на долгосрочную перспективу.
К числу ключевых стратегических документов, определяющих важнейшие этапы развития территорий города Новосибирска, несомненно, относится Стратегический план устойчивого развития города Новосибирска, в рамках реализации которого реализуются мероприятия комплексных целевых программ по различным направлениям экономики, в том числе и в области строительства.
Важнейшим документом, в соответствии с которым происходит развитие территорий города, является Генеральный план города Новосибирска. Именно на основе Генерального плана города Новосибирска принимаются выверенные стратегические решения по развитию той или иной территории, в соответствии с чем в дальнейшем осуществляется застройка территорий.
Целевые установки по достижению городом того или иного уровня развития также определены основными стратегическими документами.
Что касается облика, к которому стремится город Новосибирск, то можно с уверенностью сказать, что город стремится к облику, который бы полностью соответствовал стандартам современного мегаполиса с развитой экономикой и социальной инфраструктурой, обладающий определенным уровнем инвестиционной привлекательности. Это должен быть город, умеющий принимать вызовы, предъявляемые мировыми тенденциями развития современных мегаполисов, умеющий максимально эффективно обеспечивать определенный качественный уровень благосостояния и удобства проживания для всех граждан, проживающих на территории города Новосибирска.
